[간단정리] 전세 세입자 보호 제도 세 가지

 전 세계에서 대한민국에만 있다는 전세 제도는 높은 금리와 꾸준한 부동산 가격 상승으로 인해서 탄생한 제도입니다. IMF 이후로 금리가 많이 하락하면서 전세가 월세로 많이 전환되긴 했지만, 아직도 완전히 사라지지는 않았습니다.

 목돈을 집주인에게 맡겨두고 집을 빌리는 전세라는 제도의 특성상 세입자는 집주인에게 맡긴 목돈을 나중에 돌려받을 수 있을지 걱정하지 않을 수 없습니다. 상대적으로 약자일 수 밖에 없는 세입자를 보호하기 위해서 크게 세 가지 제도가 있습니다.

확정일자

 확정일자는 전세 등의 임대차계약 말고 다른 사항에서도 받을 수 있지만, 일반인들이 주로 접하게 되는건 임대차계약에 대한 확정일자입니다. 간단하게 설명하면 확정일자를 받은 날부터 세입자가 그 집에 살고있다는걸 나라에서 보장해주는 제도입니다. 확정일자만으로는 부족하고 전입신고와 함께 실제로 거주해야만 합니다. 전입신고와 확정일자는 가까운 주민센터에서 혹은 인터넷으로도 신청 가능합니다. 집주인의 동의도 필요없고 비용도 가장 저렴한 방법입니다. 전입신고한 다음날 0시를 기점으로 효력이 발생한다는 사실과 중간에 다른 곳으로 전출한 경우에 효력이 사라져서 다시 전입신고한 시점으로 다시 효력이 발생한다는걸 주의하셔야 합니다.

전세권 설정

 전세권 설정은 임대차계약을 체결했다는 사실을 등기상에 기입하고 임차인의 권리를 설정하는 제도입니다. 다른 두 제도와 달리 전세권 설정의 경우에는 실제 거주랑 상관없이 효력이 발생하지만, 집주인의 동의가 필요한 사항이기에 지역에 따라서 동의받기 힘든 경우에는 전세권 설정이 어려울 수 있습니다. 비용은 등록세와 지방교육세로 보증금의 0.24%가 필요하고 기타 인지세 등이 듭니다.

전세보증보험

 전세보증보험은 확정일자를 받고 추가로 활용할 수 있는 제도입니다. 집의 실제 가치에 비해서 전세금이 지나치게 높은 경우에 전세보증보험에 가입해두면 추후에 깡통전세시 보증금을 받을 수 있습니다. 과거에는 집주인의 동의가 필요했지만, 이제는 집주인의 동의 없이도 전세보증보험에 가입할 수 있습니다. SGI서울보증의 전세금보장신용보험과 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증 중 해당되는 보험에 가입하면 됩니다. 

 일반적인 경우라면 전입신고를 하고 확정일자를 받은 후에 실제 거주하는걸로 충분합니다. 실제 거주가 어렵다면 집주인의 동의를 얻어서 전세권 설정을 해야하고, 집의 가격에 비해서 전세 가격이 너무 높다면 전세보증보험에 가입하시는걸 고려해볼 수 있겠습니다.

기사 참고

[한국일보] 치솟는 전셋값 혹시 떼일라… 보증보험으로 걱정 뚝

[서울경제] 집주인 동의 없어도 전세금보험 가입